Distribuição elevada de dividendos impulsiona atratividade, mas impõe barreiras ao crescimento orgânico — e alimenta críticas nem sempre bem fundamentadas
Com frequência, os fundos de investimento imobiliário (FIIs) tornam-se alvo de debates sobre seu modelo de funcionamento — especialmente quanto à exigência legal de distribuir pelo menos 95% do resultado caixa semestral aos cotistas. Embora essa regra proporcione dividend yields atrativos, ela também impõe um limite estrutural à capacidade de expansão dos fundos, o que gera críticas recorrentes — nem sempre embasadas por uma compreensão clara do produto.
Criados pela Lei nº 8.668, de 1993, os FIIs foram estruturados para privilegiar a geração e distribuição de renda, e não o acúmulo de capital para reinvestimento. Ao contrário das empresas tradicionais, que podem reter lucros para financiar seu crescimento, os fundos imobiliários operam com margens limitadas para reinvestir seus resultados.
“É aritmética básica: se você distribui 95% do que ganha, sobra muito pouco para crescer”, resume Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP, durante o programa Liga de FIIs, do InfoMoney, ao lado do analista Marcos Baroni, da Suno Research.
Dividendos altos, crescimento moderado
Essa limitação, no entanto, vem acompanhada de uma vantagem significativa: dividend yields frequentemente superiores a 10% ao ano. Para Gonçalves, não é realista esperar que um fundo imobiliário entregue simultaneamente distribuição elevada e crescimento acelerado.
“Não dá para querer que o fundo distribua isso e ainda cresça 15% ao ano. Se juntar as duas pontas, você estaria pedindo 25% de retorno anual. Nem os melhores gestores da história entregaram isso de forma consistente.”
Ruídos conceituais e expectativas desalinhadas
Baroni destaca que boa parte das críticas decorre de uma compreensão distorcida do papel dos FIIs na carteira de investimentos. “Criou-se a ideia de que o fundo imobiliário precisa superar todos os benchmarks: CDI, Ibovespa, inflação, dólar e até criptomoedas. Isso é um equívoco conceitual. O FII não é um veículo de crescimento agressivo, mas sim de geração recorrente de renda.”
Essa expectativa desajustada, segundo os analistas, tem alimentado desinformação — sobretudo quando os fundos utilizam estratégias legítimas, como alavancagem, seller finance ou carência em dívidas, que podem inflar momentaneamente os dividendos.
“É preciso saber diferenciar um dividendo inflado de uma fraude. Receber um valor mais alto por causa de uma estratégia pontual não significa má-fé. O problema é confundir falta de entendimento com acusação leviana”, afirma Baroni.
O papel do investidor e a responsabilidade do gestor
Diante desse cenário, Gonçalves reforça a importância da diligência por parte dos investidores. “Cabe ao gestor ser transparente, mas o investidor também precisa buscar compreender o contexto. Se o fundo está alavancado e poderá fazer nova emissão ou vender ativos no futuro, isso faz parte do jogo — não é uma quebra de regra.”
Um instrumento consolidado para renda passiva
Para os especialistas, a estrutura dos FIIs continua robusta e eficaz, desde que seja bem compreendida. Em um ambiente regulatório transparente e com isenção tributária sobre dividendos, os fundos imobiliários seguem como uma alternativa madura para quem busca renda passiva com previsibilidade.
Assista à íntegra
A entrevista com Marx Gonçalves e Marcos Baroni está disponível na íntegra no programa Liga de FIIs, transmitido às quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no YouTube. As edições anteriores também estão disponíveis para consulta
