Enquanto as adesões ao consórcio imobiliário cresceram 40,8% no primeiro semestre, os financiamentos recuaram 10,4% no mesmo período.
A combinação de juros em patamares elevados e aspectos comportamentais do consumidor brasileiro tem provocado uma mudança significativa no setor imobiliário: a expansão acelerada dos consórcios e a retração dos financiamentos tradicionais.
De janeiro a junho de 2025, foram registradas mais de 590 mil adesões a consórcios de imóveis, o que representa uma alta de 40,8% em relação ao mesmo período do ano anterior. O volume de negócios movimentados alcançou R$ 118,1 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac).
Em contrapartida, os financiamentos imobiliários com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$ 73,6 bilhões, uma queda de 10,4% na mesma base de comparação, conforme dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Participação crescente do consórcio
O relatório da Abac, com base em dados da Abecip, revela que, entre janeiro e maio deste ano, 23,8% dos imóveis financiados contaram com consórcio, contra 19,1% no mesmo período de 2024. Em termos práticos, isso significa que atualmente um em cada quatro imóveis adquiridos com crédito utiliza essa modalidade.
A trajetória de expansão não é pontual. Estudo recente do Banco Central apontou que o segmento imobiliário foi o que apresentou o maior avanço entre os consórcios, com crescimento anual de 30% nas cotas vendidas, que ultrapassaram 998 mil.
No agregado, os recursos administrados pelo sistema de consórcios cresceram 20,6% em 2024, somando R$ 121,8 bilhões. No mesmo ano, foram comercializadas 4,53 milhões de cotas, o que elevou o número de cotas ativas para 11,35 milhões em dezembro, avanço de 9,7% frente a 2023.
Por que o consórcio ganha força?
Segundo Robinson Assis, especialista em consórcios e sócio da The Hill Capital, o cenário de crédito imobiliário se tornou mais restritivo:
“Com as taxas atuais, o consumidor busca alternativas para reduzir o desembolso com juros. Além disso, os bancos têm elevado as exigências para concessão de crédito. Até pouco tempo, a Caixa financiava 80% do valor do imóvel. Hoje, a média é de 70%, exigindo 30% de entrada. Em alguns casos, dependendo do perfil do cliente, a exigência pode chegar a 50%. Nesse contexto, o consórcio passou a ser visto como uma alternativa para viabilizar a compra, mesmo em períodos de juros elevados.”
As parcelas dos consórcios não sofrem incidência direta de juros, que hoje variam entre 11,29% e 13,50% ao ano, acrescidos da Taxa Referencial (TR) de 0,18% ao mês. Esse diferencial, somado à aversão a entradas mais altas e à dificuldade histórica de poupança, contribui para o apelo do modelo.
Para Jeff Patzlaff, planejador financeiro CFP e especialista em investimentos, há ainda um componente comportamental relevante:
“O brasileiro tem familiaridade com o pagamento mensal de boletos atrelados a objetivos claros, como comprar uma casa ou um carro. Esse compromisso definido, reforçado culturalmente por gerações anteriores, fortalece a adesão ao consórcio.”
O fator da correção pelo INCC
Embora os consórcios não estejam sujeitos aos juros dos financiamentos, suas parcelas são corrigidas anualmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que acumula 7,19% nos últimos 12 meses.
Tradicionalmente, tanto o valor do crédito quanto as parcelas sofrem atualização com base no INCC, inclusive após a contemplação.
Patzlaff chama atenção para o fato de que essa dinâmica tende a se intensificar em ciclos de redução da taxa Selic:
“O INCC tende a acelerar quando a Selic recua. Considerando a expectativa de cortes na taxa básica a partir do próximo ano, o custo dos consórcios deve sofrer maior correção. Historicamente, a Selic média no Brasil situa-se em 13,83%.”
Conclusão
Os dados revelam uma reconfiguração no mercado imobiliário: o consórcio se consolida como alternativa crescente em um cenário de crédito mais caro e restritivo, ainda que sujeito a correções inflacionárias relevantes. Para investidores e compradores, compreender a dinâmica entre juros, exigências bancárias e indexadores é fundamental para tomar decisões mais informadas no momento de aquisição de um imóvel.
